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투자 부동산 매각시기 : 고려해야 할 모든 지표

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기록을 위해, 나는 부동산에 대한 최고의 보유 기간이 영원하다고 믿습니다. 판매하지 않으면 부동산 소유주는 막을 수없는 인플레이션 파를 타고 번거로운 커미션과 장기 자본 이득세를 지불 할 필요가 없습니다. 그러나 영원히 오래갑니다.

10 년 전 나는 하루 종일 다시 일할 필요가 없도록 충분한 임대 수입을 창출하기 위해 가능한 한 많은 투자 자산을 사고 싶다고 생각했습니다. 나는 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 실제 자산을 사기 위해 다른 사람들의 돈을 사용하는 것에 매혹되어했습니다. 또한 나는 은행에서 빌린 돈을 지불하기 위해 사용 된 꾸준한 임대 소득 흐름을받는 것을 좋아했습니다. 20 %의 계약금만으로도 경제적 이익을 100 % 얻으려면 너무 좋았 기 때문에 가능한 한 열심히 노력했습니다.

오늘날 저는 더 이상 세입자 및 유지 보수 문제를 다루는 데 대해 동일한 관용을 갖지 않습니다. 우리가 나이를 먹으면서 태도가 어떻게 바뀌는 지 재밌 네요. 1 초를 믿지 마십시오. 직장, 삶, 돈에 대한 태도 역시 변하지 않을 것입니다.

부동산 가격이 굉장히 올라간 후에 나는 더 많은 사람들이 언제 사려고하는지 물어 보았다. 귀하의 주거지에 관해서는 가능하면 오랫동안 기다려주십시오. 당신이 임차인 경우,이 게시물은 당신이 마침내 살 차례 일 때 판매자의 사고 방식에 대한 좋은 아이디어를 줄 것입니다.

투자 부동산 매각시 고려 사항

1) 인생의 주요 사건이있을 때. 투자 재산 소유에 대한 재평가를 요구하는 주요 삶의 사건들이 있습니다 : 새로운 가족 구성원, 가족의 죽음, 여분의 돌봄이 필요한 끔찍한 사고, 불필요한 정리 해고 또는 일자리 이전 등등. 중요한 생활 사건은 당신의 시간 또는 돈의 더 많은 것을 요구할지도 모른다. 귀하가 일을 할 수없는 경우, 일부 인생 사건은 귀하가 귀하의 임대 부동산을 반 수동 소득으로 유지해야 할 수도 있습니다.

2) 가지고있을 때 더 큰 수동 소득원.임대 소득 외에도 배당 소득, 채권 소득, REIT 소득, 부동산 크라우드 펀딩 소득, P2P 소득, CD 소득 및 로열티 수입이 있습니다. 어느 자산 클래스가 두드러 질지, 어느 자산 클래스가 번성할지 모르기 때문에 다양한 수동적 소득 흐름을 갖는 것이 중요합니다. 귀하의 검토를 위해 필자는 아래 차트에서 수동 소득의 가장 좋은 원천을 편리하게 선정했습니다.

액티비티 점수가 6 점 (최소 액티비티가 필요한 10 점이 가장 좋습니다)의 임대 부동산은 가장 많은 액티비티가 필요한 수동적 수입 흐름입니다. 임대 소득을 일자리 소득과 비교하면 괜찮습니다 (활동 점수 1). 그러나 수동 소득의 다른 근원이 다만 더 많은 것을 생성하거나 더 많은 것을 생성하는 경우에, 부동산은보다 적게 최적이된다.

차트를 클릭하여 각 투자에 대한 자세한 기사를 읽으십시오.

필자의 경우 온라인 비즈니스가 임대 부동산 순 수입의 여러 배로 성장할 것으로는 결코 예상하지 못했습니다. 제 해직 협상 책 판매만으로도 제 1의 일을 요구하는 $ 1,000,000 Pacific Heights 2/2 콘도 대여보다 더 수동적 소득을 창출했습니다. 온라인 소득은 유지 보수가없고, 재산세가없고, 다룰 세입자가없고, 무제한 규모이기 때문에 임대 소득보다 훨씬 뛰어납니다.

3) 당신의 모자 비율이 위험 자유로운 반환 비율의 밑에있을 때. 모자 비율을 귀하의 순 임대 수익률로 생각하십시오. Cap rate는 순 운영 수입 / 가치 가치로 계산 될 수 있습니다. NOI는 총 임대 소득에서 모든 비용을 뺀 값으로 계산됩니다. 위험 비율이없는 10 년 만기 재무부 채권에서 얻을 수있는 것보다 낮은 이자율 인 경우에는 위험을 적절하게 보상받지 못하기 때문에 판매를 고려해야합니다.

우리 집의 총 임대 소득은 ~ 10 만 달러입니다. NOI는 약 75,000 달러입니다. 따라서 구입 가격이 1,525,000 달러 인 나의 cap rate는 4.93 %입니다. 위험하지 않은 수익률보다 2.6 % 더 높다는 점을 감안하면 나쁘지 않습니다. 그러나 현재 시장 가격에 대한 나의 투자율은 약 2.7 %에 불과하며 10 년 만기 채권 수익률에 매우 가깝습니다. 재산 관리자에게 1 년에 9,000 달러를 쓴다면 프리미엄 임차인을 찾고 제 정신을 간직해야 할 필요가 있다고 생각합니다. 현재의 시장 가격을 기준으로 할 때 나의 cap rate은 2.4 %에 불과합니다. 이제 모기지이자 비용으로 2 만 달러를 추가하면 순 임대 수익률이 더 낮아집니다.

투자자들이 원금 상승에 힘 입어 샌프란시스코, 홍콩, 런던, 뉴욕 등의 지역은 수십 년 동안 최저 금리를 기록했다. 그러나 기술로 인해 세계가 더욱 가까워짐에 따라 장기적인 실적 펀더멘털을 바탕으로 부동산 가격이 결국 거래가 시작되면서 cap 요금이 인상 될 것으로 예상됩니다.

SF는 cap rate에 근거한 미국의 집주인이되는 최악의 시장이다. 출처 : HomeUnion

4) 챔피언처럼 BURL 할 수있을 때. BURL = 유틸리티 구매, 사치품 대여. 낮은 총 연 임대료 (높은 cap rate)로 거래하는 투자 부동산에 대해 자본을 쉽게 할당 할 수 있다면, 연간 총 수입이 많은 놀라운 위치에서 임대 부동산을 지불하기 위해 엄청난 현금 흐름을 생성 할 수 있습니다 ( 낮은 모자 비율), 그 때 당신은 그것을 위해 가야한다. 이 재 차용은 내가 얻은 최고의 라이프 스타일과 돈 해킹 중 하나입니다.

나의 포스트를보십시오 : 따라야 할 부동산 투자 규칙

BURL = 클리블랜드 소유, 마우이에서 임대. 심지어 르브론 (Lebron)조차도 LA로 그의 집을 찾고 내년에 클리블랜드를 떠날 계획입니다.

5) 소유의 즐거움이 다른 일을하는 기쁨보다 더 중요한 경우. 더 많은 돈을 벌면 기꺼이 임대 소득을 모으는 경험을하게됩니다. 사과 파이의 다섯 번째 조각을 먹는 것이 처음만큼 즐겁지는 않습니다.

임대 소득이 전체 수동 소득의 약 50 %를 차지하지만, 순 임대 소득은 총 소득의 10 % 미만입니다. 나는 항상 내 재산 중 하나에 의해 자랑스런 운전을 느낄 것입니다. 동시에 느끼는 기쁨도 희미합니다. 대신, 나는 향수를 불러 일으키지 않는 순수한 소득 창출자로서 그 성격을 보았습니다. 투자에서 감정을 상실하자마자 더 나은 투자자가됩니다.

6) 파이프 라인에 대규모 공급 물이있는 경우. 부동산 가격 성과는 주로 일자리, 소득 및 공급 증가로 결정됩니다. 향후 몇 년 동안 콘도의 큰 파이프 라인을 보게되면 필연적으로 가격 인하 압력이 낮아질 것입니다. 열쇠는 판매하는 것입니다. 전에 시장은 물에 잠긴다. 사람들이 보통 그들의 영향을 과소 평가하기 때문에 콘도 / 새 주택이 출시되면 가격 압력은 항상 더 나 빠지게됩니다.

7) 집주인이 과도한 세금 인상 대상이 될 때. 시 정부와 주정부는 주택 소유자가 세금이나 운임을 인상하는 대신 재산세 인상을 통해 새로운 프로젝트에 대한 비용을 지불하는 것을 좋아합니다. 예를 들어 SF 베이 지역에서 열차 운임을 인상하는 대신 정부는 3.5 억 달러짜리 기차 채권을 조달하기 위해 주택 소유자에게 향후 10 년간 더 높은 재산세를 지불하기로 결정했습니다. 6 개월에 한 번 열차를 타기는 어렵습니다.

논리적 인 결론은 부동산 세가 인상되면 임대료가 인상 될 것이지만 추가 비용을 입주자에게 전가하는 데는 시간이 걸리는 경우가 종종 있습니다. 부동산 세 (NJ, IL, CA 주민 특히)가 더 높은 재산세로 끝나는 것처럼 보이지 않는 경우 1031 교환소를보다 세금 우호적 인 상태로해야 할 때가 있습니다.

저는 현재 1,890,000 달러 (= 1.18 %)의 가치가있는 주택에 대해 재산세로 21,875 달러를 지불하고 있습니다. 시장 가치가 높기 때문에 재산세로 3 만 달러 이상을 지불해야한다는 것을 의미하는 사람들도 있습니다. 그러나 제 생각에는 연간 21,875 달러에 재산세 금액이 이미 너무 높습니다. $ 21,875는 일부 사람들이 일년에 집세를 지불하는 것 이상입니다.

대조적으로, 호놀룰루의 $ 1,890,000 상당의 집은 샌프란시스코에서 지불하는 금액의 약 5,670 달러, 즉 대략 1/4의 재산세 청구서 만 지불하게됩니다. 따라서 미국의 재산세에 대한 지역 차용을 원하는 사람은 누구나 하와이에서 은퇴 주택을 구입할 것을 고려해야합니다. 하와이주는 미국의 주정부에서 재산세 비율로 50 위를 차지했으며, 삶의 질 측면에서 제 1 위를 차지했습니다.

뉴저지와 일리노이주는 미국에서 가장 높은 재산세를 가지고 있습니다.

8) 부동산이 귀하의 순자산의 50 % 이상을 명령 할 때. 장기간에 걸쳐 자산 가치의 50 % 이상을 보유하고있는 사람은, 특히 부채를 자산 취득에 사용하는 경우에는 권유하지 않습니다. 재정적 독립성을 고려할 때, 순자산의 25 % ~ 33 %에 해당하는 3 ~ 4 가지 주요 자산 클래스를 갖는 것이 좋습니다. 다른 사람들이 방해 할 때 사용할 수있는 자산 클래스를 갖는 것이 중요합니다. 또는 다른 사람들이 무너지는 동안 소득을 창출하는 자산을 가지십시오. 외환 위기를 겪으면서 많은 미국인들이 실용 가치의 80 % 이상이 주거 지역에 묶여 있었기 때문에 많은 미국인이 사라졌습니다.

할 수있는 성격을 가진 사람들을 위해 연령대별로 내가 좋아하는 그물 배분 도표가 있습니다. 여기에 다른 가치 할당 권장 사항을 읽을 수 있습니다.

9) $ 250K / $ 500K의 면세 이익을 초과하기 시작할 때. 정부는 개인에 대한 이윤 2 만 5 천 달러에 대해 양도 소득세를, 주거용으로 부부에 대한 첫 번째 이윤 5 만 달러를 지불하도록 허용합니다. 이러한 면세 혜택을 누리고 있으며 지난 5 년 중 2 년 동안 집에 살았다면 여전히 혜택을받을 자격이 있습니다. 면세 혜택과 구매를 고려해보십시오 잠재적으로 더 위쪽을 가진 국가의 더 싼 부분에있는 새로운 장소.

세금을 연기하려면 180 일 이내에 다른 투자 재산을 더 큰 가치로 사면 투자 재산을 교환 할 수 있습니다. 교환을 처리하려면 먼저 1031 교환 회사에 연락해야합니다. 그것은 그러한 거래를하는 선택에 대해 $ 1,000 - $ 2,000 정도의 비용이들 것입니다. 180 일 동안 투자 자산을 찾을 수 없다면 $ 1,000 - $ 2,000의 설치 비용을 지불하게됩니다.

10) 수익금을 더 잘 사용할 때. 위험이 적은 다른 투자에 대해 더 큰 수익을 올릴 가능성이 높다면 이익을 얻는 것이 좋습니다. 예를 들어, 2012 년 이후 SF에서 60 %의 수익을 올린 후, 밸류에이션이 훨씬 낮은 심장부 부동산에서 자본을 판매하고 재배치하는 것이 좋습니다. 이렇게함으로써, 내 재산 포트폴리오는 SF에서 3 가지 속성과 레이크 타호 (Lake Tahoe)에서 하나의 속성을 갖는 것보다 다양해질 것입니다.

시장이 평평하거나 쇠퇴 할 경우 3 % - 4 %의 면세 비과세 채권이 샌프란시스코 부동산보다 더 빨리 상승 할 수 있습니다.

11) 수수료율이 심각하지 않을 때. 판매 수수료율은 고의적으로 5 %로 높습니다 (상장 대리인에게 2.5 %, 판매자 대리인에게 구매자 에이전트로 2.5 %). 적어도 10 년 전 6 %에서 그 비율이 떨어졌습니다. 상담원이 고객을 위해 가능한 최상의 거래를 얻으려고 할 때 구매자의 에이전트에게 2.5 % 수수료를 지불하는 것은 의미가 없습니다!

아이러니 한 점은 수수료율이 더 낮 으면 큰 파도가 일어나기 직전 인 2012 년에 내 부동산 중 하나를 팔았을 것입니다. 다른 회사가 전통적 경쟁을 약화시킴으로써 시장 점유율을 확보 할 수있는 기회가 너무 많습니다. 문제는 많은 부동산업자가 고객에게 2.5 % 수수료를 내지 않는 목록에서 고객을 멀어지게 할 것이라는 점입니다.

12) 상업용 부동산 감속 징후가있을 때. 상업용 부동산 거래는 주 택 주택 성장의 선행 지표로 볼 수 있습니다. 결국 기업들은 새로운 사람들을 고용하기 전에 먼저 공간을 확보해야합니다. 거래 및 가격은 2016 년에 둔화 조짐을 보이기 시작했습니다. 전체 사무용품 매출은 2015 년에서 7 % 하락한 140.5 BLN입니다. 상업용 부동산 거래량이 2009 년 이래 가장 큰 월간 감소율 인 1 월에 47 % 나 감소하면서 2017 년에는 경기 침체가 가속화되었습니다.

13) 주요 다가오는 수리가있을 때. 주요 반복 경비 중 일부는 10-20 년마다 새로운 지붕을, 10-20 년마다 새 페인트를, 15-30 년마다 새로운 HVAC 장치를, 10-15 년마다 새로운 온수기를, 20-30마다 갑판을 수리합니다 마른 썩음으로 인한 년, 그리고 20-30 년마다 부엌과 욕실 개조. 오래된 전기 배선을 코드로 업데이트해야 할 수도 있습니다.이 코드는 집 전체를 다시 배선하는 데 $ 10,000 - $ 50,000의 비용이 발생할 수 있습니다. 샌프란시스코에서 차고를 통해 다중 단위 건물을 소유 한 경우 몇 년 전 새로운 법률로 인해 건물을 개장 할 때 $ 100,000 - $ 300,000을 지출해야 할 수 있습니다.

14) 주택 입법이 최악의 상황으로 바뀌기 전에. 주택 소유자는 현재 1 백만 달러 상당의 모기지 부채에 대한이자를 공제 할 수 있습니다. 의회 공화당과 백악관 관계자는 한도를 50 만 달러로 줄이고 주 및 지방 소득세 공제를 면제하고 부동산 세액 공제를 1 만 달러로 제한함으로써 캘리포니아, 뉴욕 및 뉴저지와 같은 높은 세금 및 재산 상태의 주택 소유자에게 피해를 줄 것으로보고 있습니다. 게시물.

이 법안이 시행되면 캘리포니아주는 부정적으로 가장 큰 영향을받을 것이며 전국적으로 약 140 만 달러가 세무 정책 센터 (Tax Policy Center)에 따라 연간 3,100 달러의 재산세 인상에 부정적인 영향을받을 것입니다.

15) 귀하의 지역이 자연 재해에 취약한 경우. 특정 지역은 허리케인, 지진, 홍수 및 화재와 같은 자연 재해가 발생하기 쉽습니다. 귀 지역의 자연 재해 기록을 연구하십시오. 예를 들어, 거의 5 ~ 10 년마다 걸프 해안에 큰 허리케인이 발생합니다. 2017 년 허리케인은 텍사스 휴스턴에 범람 한 하비 (Harvey)였습니다. 2012 년에는 허리케인 샌디였습니다. 2005 년 허리케인 카트리나였습니다. 샌프란시스코 베이 지역에서는 대규모 지진으로 30-50 년마다 커다란 피해를 입혔습니다.

자연 재해가 발생한 지 오래되었거나 자연 재해 보험에 가입하지 않았거나 공제액이나 보험료를 낼 여력이없는 경우 위험 부담을 줄여야 할 수 있습니다. 허리케인 하비 (Hurricane Harvey)의 영향을받는 주택 소유자 10 명 중 2 명만 홍수 보험에 가입했습니다. 집을 잃으면 토지 가치 만 남습니다. 건설 비용은 $ 100 - $ 500 / sqft입니다.

인플레이션 파를 타기 전까지는

부동산 소유는 마찰 전쟁과 같습니다. 더 오래 오래있을수록 더 부유 할 것입니다. 여러분 중 일부는 10 년 이상 머무르는 놀라운 세입자들과 함께 운이 좋을 것입니다. 다른 사람들은 인류에 대한 당신의 신앙을 시험 할 상황을 경험할 것입니다.

결국 투자 자산의 주요 목적은 현금 흐름을 가능한 한 고통없이 유치하는 것입니다. 소유의 고통이 수입의 기쁨보다 커지면 팔 시간입니다. 가장 적은 노동량으로 가장 높은 수익을 제공하는 소득 흐름을 향해 지속적으로 노력하십시오.

개인적으로 샌프란시스코의 임대료 중 하나를 매각하고 RealtyShares에 50 만 달러의 수익금을 재투자하여 부동산 보유액을 4 배에서 5 배 높은 상한가를 가진 더 저렴한 지역으로 다각화 할뿐만 아니라 더 많은 돈을 더 수동적으로 벌었습니다. 지금 돌볼 가족과 함께, 나는 더 이상 집을 유지하고 임차인을 관리 할 시간이 없습니다.

문안 인사,

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